周四上午參加柒星集團(tuán)的特殊資產(chǎn)論壇，講25分鐘。
經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與特殊資產(chǎn)機(jī)遇。
一、2026年經(jīng)濟(jì)：穩(wěn)中求進(jìn)、提質(zhì)增效
要把握我國(guó)發(fā)展大勢(shì)，堅(jiān)定對(duì)未來發(fā)展的信心（百富榜增加9萬億，42%，農(nóng)夫山泉、小米）
制定實(shí)施城鄉(xiāng)居民增收計(jì)劃。清理消費(fèi)領(lǐng)域不合理限制措施，釋放服務(wù)消費(fèi)潛力（禁酒令）。需求側(cè)結(jié)構(gòu)性改革
實(shí)施新一輪重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)（2015年中國(guó)制造2025續(xù)篇）。深化拓展“人工智能+”
完善民營(yíng)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)法配套法規(guī)政策。加緊清理拖欠企業(yè)賬款（法院出手1-9月311億元）
扎實(shí)推進(jìn)海南自由貿(mào)易港建設(shè)（18日封關(guān)）：企業(yè)個(gè)人15%所得稅、免關(guān)稅（6600，增值30%進(jìn)內(nèi)地）、一線放開、二線管住，金三角（新疆西藏海南），科創(chuàng)制造飛地，湘瓊產(chǎn)業(yè)園（5000畝），?？谏锍牵?/span>222畝）
以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)和鄉(xiāng)村全面振興
制定能源強(qiáng)國(guó)建設(shè)規(guī)劃綱要，加快新型能源體系建設(shè)，擴(kuò)大綠電應(yīng)用（造船每噸補(bǔ)貼3200元、儲(chǔ)能柜扶貧）
倡導(dǎo)積極婚育觀，努力穩(wěn)定新出生人口規(guī)模。1000+200億元
鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。三個(gè)三分之一。
二、十五五規(guī)劃全面發(fā)力
“階梯式遞進(jìn)”的現(xiàn)代化進(jìn)程，不會(huì)是波浪式，年年難過年年過，事事難成事事成。不要杞人憂天
是“基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化夯實(shí)基礎(chǔ)、全面發(fā)力的關(guān)鍵時(shí)期”
三邊（邊斗爭(zhēng)邊備戰(zhàn)邊建設(shè)）
三大支撐：中國(guó)特色社會(huì)主義制度優(yōu)勢(shì)、超大規(guī)模市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、完整產(chǎn)業(yè)體系優(yōu)勢(shì)、豐富人才資源優(yōu)勢(shì)更加彰顯
明確了“智能化、綠色化、融合化”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。將發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力置于核心戰(zhàn)略位置
要理解“十五五”的產(chǎn)業(yè)布局，關(guān)鍵在于分清“新興支柱產(chǎn)業(yè)”和“未來產(chǎn)業(yè)”這兩個(gè)概念
在深化國(guó)資國(guó)企改革的同時(shí)，落實(shí)《民營(yíng)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)法》，支持中小企業(yè)和個(gè)體工商戶發(fā)展。“三資”
2035五力（經(jīng)濟(jì)實(shí)力，科技實(shí)力，綜合國(guó)力，國(guó)防實(shí)力，國(guó)際影響力。
三、國(guó)有三資改革的機(jī)遇
10月16日，湖北省省長(zhǎng)李殿勛在武漢市調(diào)研國(guó)有“三資”管理改革并召開推進(jìn)會(huì)部署安排重點(diǎn)任務(wù)。
深化國(guó)有“三資”管理改革、加快建設(shè)大財(cái)政體系。其核心思路可以概括為“資源變資產(chǎn)、資產(chǎn)變資本、資本變資金”。
一切國(guó)有資源盡可能資產(chǎn)化：將礦產(chǎn)、林業(yè)、水利等各類國(guó)有資源進(jìn)行產(chǎn)權(quán)明晰，使其成為可以計(jì)價(jià)和交易的資產(chǎn)。
一切國(guó)有資產(chǎn)盡可能證券化：通過資產(chǎn)注入上市公司、發(fā)行公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）等方式，將缺乏流動(dòng)性的國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流動(dòng)的金融資本。
一切國(guó)有資金盡可能杠桿化：利用財(cái)政資金作為風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償或引導(dǎo)基金，以較小的資金撬動(dòng)更多的社會(huì)資本，放大支持效果
更加科學(xué)運(yùn)用“能用則用、不用則售、不售則租、能融則融”四種方式，進(jìn)一步推動(dòng)全省國(guó)有“三資”管理改革取得更大成效。
進(jìn)一步開展全面清查，聚焦“土地、礦產(chǎn)、林業(yè)、水利、能源、數(shù)據(jù)”六類國(guó)有資源，“實(shí)物、債權(quán)、股權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、未來收益權(quán)”五類國(guó)有資產(chǎn)，以及“閑置和低效”兩類國(guó)有資金，深入開展新一輪清查并分類研判、科學(xué)入庫(kù)。
源自寧德“大財(cái)政體系”的構(gòu)建，深受總書記在寧德工作期間（1988-1990年）形成的財(cái)政經(jīng)濟(jì)辯證觀影響。提出“先予后取，培植財(cái)源”的大財(cái)政理念，強(qiáng)調(diào)財(cái)政不僅是“錢袋子”，更是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的大杠桿。
湖北省約21.8萬億元，指國(guó)有“三資”總量。
安徽省約18.43萬億元，企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)16.48萬億元+行政事業(yè)性國(guó)有資產(chǎn)1.95萬億元。
湖南省通過盤活“三資”在三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了超3000億元的收入。
案例：石首供銷系統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)面積較改革前增長(zhǎng)45.6%，16處閑置超30年的老舊建筑完成確權(quán)，67項(xiàng)歷史遺留問題迎刃而解。
中心城區(qū)，原日雜倉(cāng)庫(kù)改造成4個(gè)現(xiàn)代化配送中心，年收益從15萬元躍升至126萬元；鄉(xiāng)鎮(zhèn)里9處被占資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為7個(gè)物流節(jié)點(diǎn)，年收益96萬元。全市盤活10.3萬平方米閑置面積，建成4個(gè)農(nóng)事服務(wù)中心。2025年10月，石首市供銷社下屬聯(lián)誼商場(chǎng)升級(jí)改造，引進(jìn)波司登旗艦店，成為中心商圈新地標(biāo)。
實(shí)現(xiàn)單點(diǎn)突破后，石首市供銷社整合5家社屬企業(yè)，組建供銷貿(mào)易總公司，成立合豐農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)公司，資產(chǎn)盤活向服務(wù)提升邁出關(guān)鍵一步。
106宗長(zhǎng)期“沉睡”的社有資產(chǎn)重?zé)ㄉ鷻C(jī)，累計(jì)增值超千萬元。12座“供銷驛站”如珍珠般鑲嵌在石首鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間，整合28項(xiàng)服務(wù)，成為連接城鄉(xiāng)、溫暖民心的重要節(jié)點(diǎn)。
四、特殊資產(chǎn)處置思路的創(chuàng)新
（一）各省市的創(chuàng)新
1、廣東：府院聯(lián)動(dòng)+招商預(yù)重整，盤活工業(yè)地產(chǎn)
針對(duì)工業(yè)園區(qū)爛尾項(xiàng)目，創(chuàng)造性地采用“府院聯(lián)動(dòng)+招商預(yù)重整”模式。法院在受理破產(chǎn)申請(qǐng)前，提前引入政府招商部門與潛在投資方對(duì)接，將重整方案與地方產(chǎn)業(yè)規(guī)劃結(jié)合。例如某市一個(gè)停滯多年的科技園區(qū)，通過提前鎖定新能源企業(yè)作為戰(zhàn)略投資人，在司法重整程序中同步完成招商引資、規(guī)劃調(diào)整與債務(wù)重組，使項(xiàng)目在一年內(nèi)復(fù)產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了“資產(chǎn)盤活”與“產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”同步。
2、浙江：信用修復(fù)+生態(tài)重組，激活民營(yíng)企業(yè)
針對(duì)暫時(shí)陷入困境但具備核心技術(shù)的企業(yè)，地方政府聯(lián)合資產(chǎn)管理公司、律師事務(wù)所，設(shè)計(jì)“部分債務(wù)豁免+剩余債務(wù)置換”方案，并協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)為重組后企業(yè)出具信用修復(fù)證明。如紹興某紡織企業(yè)，在剝離非核心負(fù)債后，憑借環(huán)保技術(shù)優(yōu)勢(shì)獲得國(guó)企入股，并通過地方“信用綠燈”計(jì)劃快速恢復(fù)信貸渠道，實(shí)現(xiàn)重生。
3、山東：海洋資產(chǎn)證券化，創(chuàng)新處置藍(lán)海資源
對(duì)因債務(wù)問題閑置的海上養(yǎng)殖海域，地方AMC聯(lián)合券商，以未來養(yǎng)殖收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品，吸引社會(huì)資本參與重整。這不僅解決了債務(wù)僵局，還將零散資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，吸引了跨區(qū)域投資。
4、四川：文旅資產(chǎn)“運(yùn)營(yíng)托管+溢價(jià)退出”模式
針對(duì)山區(qū)文旅爛尾項(xiàng)目，采用“先運(yùn)營(yíng)、后處置”的創(chuàng)新路徑。地方國(guó)資平臺(tái)先行介入，通過輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)盤活項(xiàng)目流量，待形成穩(wěn)定現(xiàn)金流后，再通過產(chǎn)權(quán)交易所公開轉(zhuǎn)讓。例如某民族旅游區(qū)酒店項(xiàng)目，托管運(yùn)營(yíng)兩年后評(píng)估價(jià)值提升300%，最終成功溢價(jià)轉(zhuǎn)讓，避免了直接拍賣導(dǎo)致的資產(chǎn)賤賣。
5、江蘇：數(shù)字化協(xié)同處置平臺(tái)，構(gòu)建區(qū)域生態(tài)
搭建省級(jí)特殊資產(chǎn)數(shù)字化平臺(tái)，整合司法、稅務(wù)、招商等信息，并引入VR看樣、區(qū)塊鏈存證等技術(shù)。平臺(tái)不僅展示資產(chǎn)，更提供行業(yè)分析報(bào)告、產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)接服務(wù)。例如常州某制造業(yè)企業(yè)設(shè)備資產(chǎn)，平臺(tái)通過智能匹配，精準(zhǔn)推送給周邊產(chǎn)業(yè)鏈配套企業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)設(shè)備“就地重組”，保全了地方產(chǎn)業(yè)鏈完整性。
6、貴州：礦區(qū)生態(tài)修復(fù)與資產(chǎn)重組捆綁
將礦山治理責(zé)任與資產(chǎn)處置結(jié)合，創(chuàng)新“生態(tài)修復(fù)+土地置換”模式。對(duì)關(guān)停礦場(chǎng)的處置，要求投資方承擔(dān)環(huán)境治理義務(wù)，但地方政府以修復(fù)后的土地開發(fā)權(quán)作為補(bǔ)償。例如某鋁土礦廢棄地，由環(huán)保企業(yè)出資修復(fù)后獲得周邊100畝建設(shè)用地指標(biāo)，既解決了歷史包袱，又創(chuàng)造了新價(jià)值。
7、北京：知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押資產(chǎn)“研值轉(zhuǎn)化”
針對(duì)科技型企業(yè)不良資產(chǎn)，突出知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值重塑。通過引入專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)“沉睡專利”進(jìn)行市場(chǎng)化估值，再經(jīng)由技術(shù)交易市場(chǎng)撮合，實(shí)現(xiàn)知產(chǎn)剝離與轉(zhuǎn)讓。例如某生物醫(yī)藥公司不良債權(quán)中，其核心專利經(jīng)評(píng)估后，被同業(yè)企業(yè)以“現(xiàn)金+股權(quán)”方式收購(gòu)，反哺?jìng)鶆?wù)清償，使無形資產(chǎn)真正“變現(xiàn)”。
8、福建：僑資跨境資產(chǎn)“雙循環(huán)”重組
利用僑鄉(xiāng)優(yōu)勢(shì)，探索跨境資產(chǎn)重組。針對(duì)涉及境外投資的爛尾項(xiàng)目，通過僑商協(xié)會(huì)牽線，引入海外資本參與境內(nèi)資產(chǎn)重整，并同步對(duì)接“一帶一路”項(xiàng)目資源。例如泉州某停工商貿(mào)城，在僑資介入后改造為跨境電商產(chǎn)業(yè)園，并鏈接?xùn)|南亞銷售網(wǎng)絡(luò)，形成內(nèi)外雙循環(huán)驅(qū)動(dòng)。
這些創(chuàng)新實(shí)踐呈現(xiàn)出一些共同趨勢(shì)：從單純“賣資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“運(yùn)營(yíng)賦能”，從司法主導(dǎo)轉(zhuǎn)向“多方協(xié)同”，從關(guān)注當(dāng)期回款轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)期價(jià)值重塑”。未來，隨著地方對(duì)存量資產(chǎn)盤活需求的提升，特殊資產(chǎn)處置或?qū)⒏疃鹊嘏c地方產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市更新、綠色發(fā)展等目標(biāo)相融合，呈現(xiàn)更豐富的區(qū)域化、生態(tài)化特征。
（二）特殊資產(chǎn)處置中的核心商機(jī)
特殊資產(chǎn)領(lǐng)域的商機(jī)，已從簡(jiǎn)單的“低價(jià)收購(gòu)、高價(jià)賣出”演變?yōu)樯疃鹊?/span>“價(jià)值發(fā)現(xiàn)、運(yùn)營(yíng)重塑與生態(tài)共贏”。
1. 產(chǎn)業(yè)升級(jí)賦能者
這是當(dāng)前最大的商機(jī)所在。其核心是將陷入困境但擁有核心廠房、土地、設(shè)備或技術(shù)的企業(yè)，視為亟待改造的“原石”。通過注入新技術(shù)、新管理或?qū)胄庐a(chǎn)業(yè)鏈，使其重生并升值。例如，收購(gòu)一家停工的傳統(tǒng)汽車零部件工廠，改造為新能源汽車電池結(jié)構(gòu)件生產(chǎn)線；或重整一家地方性水泥廠，通過技改將其轉(zhuǎn)型為環(huán)保建材和固廢處理中心。這要求投資者兼具產(chǎn)業(yè)洞察和資本運(yùn)作能力。
2. 困境資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)盤活商
尤其在地產(chǎn)領(lǐng)域，商機(jī)不再是單純的買賣，而是長(zhǎng)期的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。對(duì)陷入困境的商業(yè)綜合體、酒店或?qū)懽謽?，可通過“改造+運(yùn)營(yíng)”提升其現(xiàn)金流，再通過資產(chǎn)證券化（如發(fā)行REITs）實(shí)現(xiàn)退出。對(duì)住宅爛尾樓，參與“保交樓”并與地方政府合作，通過“封閉運(yùn)作、共益?zhèn)顿Y、代建代管”等模式，在履行社會(huì)責(zé)任的同時(shí)獲取合理收益。這考驗(yàn)的是專業(yè)的資產(chǎn)管理和資本對(duì)接能力。
3. 地方風(fēng)險(xiǎn)化解的合作方
隨著地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解的深入推進(jìn)，出現(xiàn)了與地方政府及國(guó)企深度合作的機(jī)會(huì)。例如，參與地方融資平臺(tái)的債務(wù)重組，通過“資產(chǎn)置換、債務(wù)重組、信用修復(fù)”一攬子方案，幫助平臺(tái)公司轉(zhuǎn)型；或參與地方中小金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)化解，收購(gòu)其不良資產(chǎn)包，幫助其出清風(fēng)險(xiǎn)、輕裝前行。這類機(jī)會(huì)通常單筆規(guī)模大，但需要極強(qiáng)的資源整合和政府協(xié)調(diào)能力。
4. 專業(yè)服務(wù)與基礎(chǔ)設(shè)施提供者
這是貫穿整個(gè)生態(tài)的“賣水人”角色。隨著市場(chǎng)專業(yè)化程度提升，對(duì)精品化、高附加值服務(wù)的需求激增。機(jī)會(huì)包括：提供“投行化”的處置方案設(shè)計(jì)與撮合服務(wù)；搭建覆蓋全國(guó)的、具備VR看樣、精準(zhǔn)估值和智能匹配功能的特殊資產(chǎn)數(shù)字化交易平臺(tái)；以及提供專注于破產(chǎn)重整、產(chǎn)權(quán)界定等領(lǐng)域的頂尖法律與財(cái)務(wù)顧問服務(wù)。這個(gè)方向風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，但依賴深厚的專業(yè)知識(shí)和品牌。
5. 跨境與創(chuàng)新模式的探索者
利用國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)差異和金融創(chuàng)新工具尋找機(jī)會(huì)。例如，借鑒海外成熟的困境資產(chǎn)投資策略和基金架構(gòu)，結(jié)合中國(guó)實(shí)際進(jìn)行本土化實(shí)踐；或探索利用區(qū)塊鏈技術(shù)，對(duì)具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)（如應(yīng)收賬款、租賃權(quán)）進(jìn)行數(shù)字化（即RWA，真實(shí)世界資產(chǎn)）和分拆交易，提高流動(dòng)性并降低投資門檻。
案例：去年到金石大廈給北京海淀區(qū)科級(jí)干部培訓(xùn)班講課，才知道金石大廈重新使用。
位于武勝路江漢路交匯點(diǎn)的金石大廈的債務(wù)化解過程，核心思路是“先集中產(chǎn)權(quán)，再盤活資產(chǎn)”，通過市場(chǎng)化手段最終讓這棟著名的爛尾樓獲得新生。
金石大廈的債務(wù)問題源于上世紀(jì)90年代。原開發(fā)商金石公司的老板因車禍成為植物人后，公司陷入困境。到1998年大廈停工前，其債務(wù)總額接近4億元，債權(quán)人多達(dá)34個(gè)。這棟建成29層框架的大廈，其資產(chǎn)被省內(nèi)外11家法院反復(fù)查封數(shù)十次，產(chǎn)權(quán)關(guān)系如同一團(tuán)亂麻，導(dǎo)致后續(xù)任何開發(fā)都難以推進(jìn)。
解決這一復(fù)雜問題的關(guān)鍵一步是理清并集中產(chǎn)權(quán)。經(jīng)過一系列的法律裁決和債權(quán)重組，大廈的產(chǎn)權(quán)最終明確歸屬四家公司。其中，武漢長(zhǎng)三角集團(tuán)有限公司作為主要產(chǎn)權(quán)人之一，主導(dǎo)了后續(xù)的整合工作，通過收購(gòu)其他產(chǎn)權(quán)人的份額，逐步將分散的產(chǎn)權(quán)集中起來，為統(tǒng)一復(fù)工掃清了最大障礙。
在產(chǎn)權(quán)逐步明晰后，化債工作進(jìn)入了市場(chǎng)化階段。當(dāng)?shù)卣疄檫@類歷史遺留的“停建工程”開啟了規(guī)劃審批的綠色通道，支持其調(diào)整方案盡快復(fù)工。同時(shí)，武漢當(dāng)時(shí)上漲的房?jī)r(jià)使得項(xiàng)目盤活后預(yù)計(jì)的銷售收入能夠覆蓋收購(gòu)和續(xù)建成本，這為最終化解債務(wù)提供了經(jīng)濟(jì)上的可行性。
