10月22日和23日，周末，位于香港西貢區(qū)將軍澳的新樓盤藍塘傲共售出了363套新房，平均每套成交價約800萬港元。兩天內，推出房源基本全部售罄。
在香港，能夠一次性購買2-4套房子的購房者通常被稱為大手買家。由于購房者眾，大手買家和散客被安排在前后兩天選房。開發(fā)商麗新發(fā)展稱，在首日選房的大手買家中，有近四成來自中國內地。
其中最大一筆交易一次性地購入了17個單位，耗資2億多港元。后據(jù)港媒報道，該買家也是一組內地客，來自福建。
在全國房地產政策收緊和人民幣貶值的預期下，大筆資金正在加快南下赴港。香港政府數(shù)據(jù)顯示，9月香港樓市非本地買家交易共有250宗，達到14個月以來的最高值，其中內地買家占比為31%。同時，買家印花稅收入為5.06億港元，比過去4個月平均值高出26%。
內地資金一直是支撐香港樓市的重要因素。但為了防止房價過快上漲和優(yōu)先保護本港居民的居住需求，香港政府一直試圖通過加收重稅遏制外地資本的流入，市場稱為“雙辣招”。即使2015年8月起香港房價進入下滑通道，該項舉措都未曾松動。
如今新一輪的博弈又將開始。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，香港以建筑面積計算的平均呎價已由今年3月的7665港元（約合人民幣82500元/平方米）回升到了9月的8249港元（約合人民幣88800元/平方米）。
去香港買房
9月底的一天，深圳人林文欽接到了一條來自香港中介的微信信息：購買香港一手新房，海景豪宅，所有環(huán)節(jié)不收任何費用，看房可預約專車免費接送。
微信中所指的“豪宅”就是藍塘傲。今年7月，深圳市場下滑，政策不明朗，林文欽剛剛賣掉了自己位于寶安中心區(qū)的一套房產，售價760萬元“現(xiàn)在正是一個投資香港房產的好時機”。
一個原因是深圳去年房價上漲了60%，今年以來又再度上漲40%，林文欽認為，包括深圳在內的中國一線城市房價已經處于歷史高位；此外，人民幣持續(xù)貶值的預期下，港元資產是對沖外匯風險的最好選擇。高盛日前發(fā)表的研究報告稱，今年前三季度中國資金外流規(guī)模已達到5000億美元。
據(jù)金融機構美銀美林統(tǒng)計，香港目前的購房負擔比（房貸月供占家庭月收入中值的比例）是58%，而內地三大一線城市這一比例為80%到124%。與北、上、深相比，香港的房價顯得“更加負擔得起”。
難得的十一長假，林文欽取消了旅游計劃，把時間都花在了香港看房上?！昂芏嘀薪槎加兴郊臆嚕洺谶^關口岸接上我們去看房?！绷治臍J說，這幾年，內地客一直是香港樓市的熟面孔，因此香港中介用起微信來也很順溜。
從福田口岸過香港關口到達位于西貢區(qū)西南部的將軍澳，全程有50公里，驅車只要一小時。香港美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明表示，將軍澳是香港近幾年發(fā)展起來的新興住宅區(qū)，也是內地買家較為熟悉的區(qū)域。購買藍塘傲的內地買家中，大部分作為自住用途或等待物業(yè)升值，15%會將房子交由中介收取租金。
布少明指出，內地買家傾向于選擇總價較高的物業(yè)。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，內地買家今年第三季度購買超過1000萬港元的豪宅金額占市場整體的31.6%，環(huán)比增加了9個百分點，創(chuàng)下了三年半以來的新高。
香港西北角的新界屯門，距離深圳最近的關口深圳灣口岸只有15公里。同一個周末，林文欽還去屯門看了另一個項目——由會德豐地產開發(fā)的NAPA。據(jù)悉，該項目開盤售出了近70套物業(yè)，開發(fā)商套現(xiàn)超過4億港元。
會德豐地產常務董事黃光耀透露，該樓盤的內地買家?guī)缀跽剂丝備N量的20%，而六個月前項目剛啟動時，內地買家約占5%。“內地城市房價飛漲，對人民幣走弱的擔憂，以及希望在海外實現(xiàn)財富多樣化，都在驅動內地買家的需求再次復蘇?！秉S光耀稱。
8月，中國主要城市房價的漲幅均創(chuàng)下6年新高。隨后一二線城市接連推出調控政策，限貸、限購、市場監(jiān)管、土地供應等多管齊下，為炙熱樓市降溫。多項數(shù)據(jù)顯示，調控政策出臺后，各大城市的成交量和房價都有所下滑。
復蘇的房價
今年35歲的林文欽是去年底開始關注香港樓市的，當時媒體報道香港房價跌了10%。
2015年8月以來，香港樓市迎來“寒冬”。中原地產統(tǒng)計，1月香港物業(yè)成交約3500宗，是1991年1月以來的最低值。去年四季度以來，數(shù)位地產商對香港經濟前景擔憂，半山豪宅折讓掛盤、大宗工商物業(yè)低價拋售頻頻發(fā)生。2003年以來連續(xù)飆漲12年、漲幅達到3.7倍的房價也開始掉頭向下，私人住宅價格指數(shù)在2015年9月份達到頂點后，四季度下跌了8%。
為減少利潤的直接沖擊，開發(fā)商不愿意大幅減價銷售，所以采用了優(yōu)惠按揭的營銷方式。其中新鴻基地產和李嘉誠旗下的長江實業(yè)地產分別向購房者提供了120%和123%的按揭選項，購房者可以拿到房價的1.2倍或1.23倍的貸款，但這些計劃都需要買家用另一套住宅作為抵押。
因公司有業(yè)務在香港，年底正好有一筆錢入賬，林文欽開始找中介開始看房?！白畲蟮母杏|是，香港小區(qū)的質量真是經得起時間考驗?！绷治臍J說，他看過好幾個中檔樓盤，基本樓齡都在20年以上，尤其是一些品牌地產商的樓盤，無論是小區(qū)的公共區(qū)域還是住宅本身，保養(yǎng)都很好，很少會有掉漆、地面沉降等問題。
林文欽真正感到樓市的回暖是在今年8、9月份。9月14日，長實地產擊敗17個財團，以19.53億港元奪得沙田九肚的地塊，這是李嘉誠時隔四年后首次回港拿地。在此之前他曾連續(xù)拋售中國香港和內地物業(yè)，并將數(shù)以千億計的資金投入歐洲，尤其是英國。“李嘉誠殺回香港地產界”被視為樓市回暖的標志性動作，也成為各大中介游說客戶的營銷說辭。
9月香港的房屋成交量也開始反彈，交易量環(huán)比上升31%至7929宗，總金額達584億港元；過去兩個月中，香港一些傳統(tǒng)受歡迎的住宅樓盤如位于港島東的康怡花園、新界沙田區(qū)的沙田第一城、新界西區(qū)天水圍的嘉湖山莊均出現(xiàn)創(chuàng)下成交價新高的個案。
戴德梁行香港區(qū)高級董事總經理陶汝鴻表示，香港房價今年已回升約5%，預計到年底會再升約5%，全年整體升約10%，但較去年高峰期時仍要折讓3%至5%。
香港住房保衛(wèi)戰(zhàn)
對于內地資金涌入推升了香港樓市的說法，香港政府和業(yè)內并不完全認同。香港發(fā)展局局長陳茂波7月曾發(fā)文表示，沒有明確證據(jù)顯示香港樓市的回暖與此有著直接關聯(lián)，其認為這部分資金對整體市場推動有限，占比在10%以下。
外資大行麥格理近日發(fā)表研究報告稱，目前支撐香港樓市的幾大原因，其中之一是內地買家加快進入香港樓市，另外還包括：香港實質按揭利率下降、一手樓交投超過二手樓市場，同時香港樓市政策風險有限。
在香港，住房難一直是最為人詬病的問題。數(shù)據(jù)顯示，香港人均住房面積僅16平方米，是全世界人均居住面積最小的城市之一，超過一半的私人住宅面積少于50平方米，僅9%的家庭能住上60平方米以上的“豪宅”。甚至還有20萬人居住在“劏房”（相當于內地的“隔斷房”），人均面積僅7.5平方米，只比香港懲教署監(jiān)獄囚倉的人均標準高27%。
香港政府2015年提出的目標是到2025年建成48萬戶新房屋，公私營房屋供應比例維持6：4，即公營房屋、私營房屋的供應目標分別為29萬和19萬個單位。但仍然改變不了買房難的事實。
國際調查機構Demographia近期的數(shù)據(jù)顯示，香港樓價中位數(shù)相當于港人每年收入中位數(shù)的19倍（港人俗稱“痛苦指數(shù)”），這是該調查11年以來的最高值。
一直以來，為避免外地資金流入進一步刺激房價，香港政府出臺過不同程度的保護措施。先是在2010年10月取消了買房移民的政策；2012到2013年，為緩解因資金涌入而導致房地產市場過熱的狀況，香港政府提出實行三項措施以提高銷售及購買不動產的印花稅，被稱為“雙辣招”，具體措施包括：
實施買家印花稅，非香港永久性居民，即所有外地人士或以公司名義在香港置業(yè)，須負擔額外15%的買家印花稅；如果在3年內賣出物業(yè)，按出售時間征收20%的額外印花稅；除由香港永久居民首次購買的房產或通過出售其唯一房產購買的另一房產之外，向所有價值兩百萬港幣以上的房產征收雙倍印花稅。“五年前，香港的新建住宅有一半是被內地買家買走的，但隨著‘雙辣招’的推出，這一比例急劇下降?！碧杖犋櫛硎?。
為了確保香港本地居民能優(yōu)先購買自住物業(yè)，香港還推出過首個“港人港地”項目啟德1號，要求自地塊出讓開始的30年內，買家必須是香港永久居民，聯(lián)名買家必須是直系親屬。
事實上，“雙辣招”的各項印花稅并未阻止內地客赴港置業(yè)。香港稅務局所公布三項辣招稅收入的最新數(shù)字統(tǒng)計顯示，今年第三季度來自額外印花稅、買家印花稅及雙倍印花稅的收入約達64.97億元，涉及交易額約10867宗，為五個季度新高。其中雙倍印花稅9月的收入更創(chuàng)23個月新高，為近29億港元。而雙倍印花稅主要來自于價值兩百萬港元以上的高端物業(yè)。
即使要承受15%的印花稅，在林文欽看來，香港物業(yè)的定價仍相對合理，9月平均呎價為8249港元（約合人民幣88800元/平方米），而深圳9月的新房均價為63109元/平方米，今年以來，深圳以周為單位的房產成交均價曾幾度突破7萬元/平方米?！霸谙愀坜D了一圈才知道，深圳房價跟香港接軌，真不是句玩笑話。”林文欽說，盡管面積會小點，但以他剛剛760萬元賣掉的房產換一套香港“豪宅”，看上去綽綽有余。
