7月熱點城市土拍熱度不減，各地新地王頻現，與此同時，住宅價格仍呈現分化行情，新房受核心城市優(yōu)質供給價格微漲，二手房則普遍“以價換量”。土地市場的火熱態(tài)勢能否推動樓市復蘇也成為當前市場關注的焦點。

土地市場火爆：各地頻繁誕生新地王

核心城市優(yōu)質地塊競爭激烈，多宗地塊刷新單價地王。

7月，上海徐匯衡復風貌區(qū)的一宗核心地塊以20萬元/平方米的成交樓面價刷新了上海乃至全國涉宅用地成交樓面價紀錄；蘇州園區(qū)雙湖地塊經過49輪競價，以6.52萬元/平方米登頂江蘇省住宅用地單價地王；深圳前海桂灣宅地則以樓面價84180元/平方米刷新深圳單價地王……中指研究院8月1日發(fā)布的報告顯示，今年1-7月，全國TOP100企業(yè)拿地總額5783億元，同比增長34.3%，300城住宅用地出讓金同比增長25%。

“當下熱點城市土拍熱是房企追求‘確定性’的直接體現。”58安居客研究院院長張波表示，今年以來的高溢價地塊，無一例外都體現在熱點城市的優(yōu)質板塊，這些地塊不但處于一二線熱點城市，更重要的是多位于產業(yè)人口密集區(qū)域，開發(fā)商預期未來入市后，在合理利潤水平下，去化難度小，更充分說明房企更傾向于在確定性高的區(qū)域布局。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指出，房企是“結構性看多”，TOP10城市前七月宅地出讓金占全國比重達52%。今年以來房企拿地城市多集中在北上深、杭州、成都等核心城市，保持“聚焦深耕”“精準投資”策略，聚焦確定性高的城市及板塊，但其余大多數城市土拍相對平淡。

在業(yè)內看來，專項債收儲土地政策在各地加快推進，通過政府回購閑置土地再出讓，緩解了部分房企資金壓力，也推動國企成為土拍主力。

中指研究院監(jiān)測數據顯示，重點城市拿地金額TOP10房企中，央企、國企和地方國資仍是主力，民企僅在重點深耕區(qū)域補充土儲。舉例來說，招商蛇口在北京、上海、南京、成都等四個城市拿地金額均進入前十；建發(fā)在杭州、北京、蘇州和成都四個城市拿地金額進入前十，頭部企業(yè)聚焦核心城市加大力度補倉。濱江集團聚焦杭州，在杭州位列拿地金額第一；興耀房產集團在杭州、大華集團在上海增加土地儲備；嘉禾興地產進入成都拿地金額前十。

土地市場火爆能否推動樓市復蘇？

多城刷新地價紀錄的同時，住宅價格分化行情仍在延續(xù)。

從住宅價格來看，新房、二手房走勢呈現差異。中指研究院報告顯示，7月，部分核心城市繼續(xù)推出優(yōu)質改善項目，帶動百城新建住宅價格環(huán)比保持結構性上漲。但二手住宅“以價換量”仍是市場主流，7月百城二手房價格環(huán)比跌幅略有擴大，市場短期仍面臨一定壓力。

數據顯示，今年7月份，全國100個城市新建住宅平均價格為16877元/平方米，環(huán)比上漲0.18%。全國100個城市二手住宅平均價格為13585元/平方米，環(huán)比下跌0.77%，跌幅較上月擴大0.02個百分點，而同比則顯示下跌7.32%。

“7月是市場傳統(tǒng)淡季，市場活躍度出現季節(jié)性回落，同時在當前二手房掛牌量持續(xù)較高背景下，各城市‘以價換量‘現象普遍存在。新房價格保持微漲主要受結構性因素影響，近幾年核心城市優(yōu)質地塊供應加快，從而帶動市場上區(qū)位優(yōu)、品質好的改善型樓盤供應有所增加，這些優(yōu)質新房項目受到市場認可，帶動需求釋放，同時也拉動新房價格結構性微漲。”曹晶晶說。

張波表示，從今年熱銷的新房來看，一部分是熱點城市的核心地段產品，尤其是中高端改善項目，另一部分則是當下“好房子”的代表，新房產品迭代加速，低密、智能化、高得房率成為主流賣點，尤其是符合“好房子” 標準項目與二手房形成代際差異，引發(fā)市場的高關注度。

隨著土拍熱度延續(xù)，市場信心能否進一步傳導至購房者？在業(yè)內人士看來，當下房企在部分地區(qū)拿地信心恢復，更多是結構性現象，而非普遍現象，購房者信心重建需依賴經濟復蘇、政策協(xié)同與市場出清的共同作用。核心城市核心區(qū)新房目前已經走出了穩(wěn)定行情，未來市場將更注重“質”的提升而非“量”的增長，市場分化還將持續(xù)存在。