2020年4月，中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號），正式啟動我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)。

初期聚焦交通基礎(chǔ)設(shè)施（如高速公路、鐵路）、能源基礎(chǔ)設(shè)施（如風(fēng)電、光伏）、市政基礎(chǔ)設(shè)施（如污水處理廠、垃圾焚燒廠）、產(chǎn)業(yè)園區(qū)（如高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)）等具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

同步發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿），明確REITs的“公募基金+資產(chǎn)支持證券（ABS）”結(jié)構(gòu)、發(fā)行流程、信息披露要求等核心規(guī)則，為試點(diǎn)提供制度保障。

2021年6月21日，我國首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所正式上市，涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)（如張江光大園REIT）、高速公路（如寧滬高速REIT）、倉儲物流（如普洛斯REIT）、污水處理（如首創(chuàng)水務(wù)REIT）等資產(chǎn)類型，募集資金合計(jì)314億元。

2024年7月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，明確“應(yīng)發(fā)盡發(fā)”的原則，推動REITs市場進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段。

截至2024年末，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場累計(jì)上市產(chǎn)品達(dá)30只，總市值突破1500億元，覆蓋保租房（如華潤有巢REIT）、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施（如王府井REIT）等新增資產(chǎn)類型。

不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）作為連接實(shí)體經(jīng)濟(jì)與資本市場的重要金融工具，其核心功能是通過證券化形式盤活存量不動產(chǎn)資產(chǎn)，為投資者提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，同時(shí)為企業(yè)提供低成本融資渠道。

自2025年12月31日中國證監(jiān)會正式啟動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)以來，滬深交易所已累計(jì)受理12單申報(bào)項(xiàng)目，涵蓋購物中心、奧特萊斯、酒店、辦公樓、商業(yè)綜合體等多元業(yè)態(tài)，擬募資規(guī)模超380億元。

這一試點(diǎn)標(biāo)志著我國公募REITs市場從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域向商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵擴(kuò)容，也是盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。

一是申報(bào)項(xiàng)目特點(diǎn)：資產(chǎn)類型多元化，頭部企業(yè)主導(dǎo)

底層資產(chǎn)覆蓋全業(yè)態(tài)：首批申報(bào)項(xiàng)目首次納入酒店、奧特萊斯等市場化運(yùn)營型資產(chǎn)。例如，華安錦江REIT底層資產(chǎn)為錦江集團(tuán)旗下18個城市的21家錦江都城酒店，華泰紫金華住安住REIT則聚焦廣州天河、上海江橋等核心商圈的三家高端酒店。此外，砂之船集團(tuán)（西安）奧特萊斯項(xiàng)目作為全國銷售規(guī)模前十的奧萊資產(chǎn)，成為首批申報(bào)標(biāo)的之一。

區(qū)域與主體集中度高：項(xiàng)目主要集中于粵港澳大灣區(qū)、長三角等經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域，如保利發(fā)展申報(bào)的廣州、佛山商業(yè)綜合體，凱德集團(tuán)位于深圳、綿陽的核心地段資產(chǎn)等。申報(bào)主體以央企、地方國企及國際資管巨頭為主，包括保利、錦江國際、陸家嘴集團(tuán)及凱德集團(tuán)等，體現(xiàn)政策對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和行業(yè)龍頭的傾斜。

募資規(guī)模顯著高于基礎(chǔ)設(shè)施REITs：單只商業(yè)不動產(chǎn)REITs平均募資規(guī)模約35億元，遠(yuǎn)超基礎(chǔ)設(shè)施REITs的10億元平均水平，反映出商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)體量大、流動性需求高的特點(diǎn)。

武漢有商業(yè)不動產(chǎn)REITs項(xiàng)目。

2024年7月，國內(nèi)首只以奧特萊斯為底層資產(chǎn)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs——華夏首創(chuàng)奧特萊斯封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金獲得中國證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)，其底層資產(chǎn)包含武漢首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目（位于武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)）。該項(xiàng)目是武漢長江以南區(qū)域的奧萊市場龍頭，于2018年4月開業(yè)，包含8棟商業(yè)樓棟，采用開放式街區(qū)布局及托斯卡納小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格，擁有“市政廳”“圖書館”等場景化體驗(yàn)空間，運(yùn)營成熟且現(xiàn)金流穩(wěn)定。

2026年1月以來，隨著商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)啟動，武漢本地企業(yè)也在積極跟進(jìn)：

武商集團(tuán)（湖北商業(yè)零售龍頭企業(yè)）已啟動商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs專項(xiàng)研究工作；

中百集團(tuán)（湖北商業(yè)零售雙寡頭之一）受益于長江經(jīng)濟(jì)帶金融支持政策，具備發(fā)行商業(yè)資產(chǎn)REITs的條件，有關(guān)部門對其推出公募REITs或商業(yè)資產(chǎn)給予積極支持。

這些動態(tài)表明，武漢不僅有已落地的商業(yè)不動產(chǎn)REITs項(xiàng)目（華夏首創(chuàng)奧萊REIT），還有多家本地企業(yè)在籌備相關(guān)申報(bào)，商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場正在逐步發(fā)展。

二是審核邏輯：合規(guī)性為核心，兼顧歷史與市場現(xiàn)實(shí)

合規(guī)性審查從嚴(yán)從緊：監(jiān)管部門明確要求申報(bào)項(xiàng)目需滿足權(quán)屬清晰、合規(guī)手續(xù)完備、現(xiàn)金流穩(wěn)定三大核心條件。例如，酒店類資產(chǎn)需提供消防、環(huán)保等驗(yàn)收文件，商業(yè)綜合體需核查產(chǎn)權(quán)分割情況。對于歷史遺留的合規(guī)瑕疵（如部分資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證未辦理），允許通過承諾整改、補(bǔ)充材料等方式優(yōu)化，但需評估風(fēng)險(xiǎn)可控性。

動態(tài)平衡重大性與包容性：審核過程中既關(guān)注重大合規(guī)問題（如土地性質(zhì)、規(guī)劃驗(yàn)收），也對非核心問題（如個別文件缺失）采取靈活處理。例如，某上海商業(yè)綜合體因歷史產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓程序瑕疵，經(jīng)補(bǔ)充法律意見書后仍獲受理。這種“分類施策”體現(xiàn)了對市場發(fā)展階段的實(shí)際考量。

現(xiàn)金流評估精細(xì)化：監(jiān)管要求對不同業(yè)態(tài)的現(xiàn)金流質(zhì)量進(jìn)行差異化分析。例如，酒店類資產(chǎn)需結(jié)合入住率、平均房價(jià)等指標(biāo)預(yù)測收益，而購物中心則側(cè)重租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性（如主力店占比）。部分項(xiàng)目因區(qū)域消費(fèi)力差異（如三四線城市商業(yè)體）被要求提高分配率作為風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。

三是市場意義：盤活存量與引導(dǎo)資本雙向賦能

為存量資產(chǎn)提供標(biāo)準(zhǔn)化退出渠道：我國商業(yè)不動產(chǎn)存量規(guī)模超50萬億元，但長期面臨流動性不足問題。REITs通過資產(chǎn)證券化，使開發(fā)商從“重資產(chǎn)持有”轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)運(yùn)營”，加速資金回籠。例如，凱德集團(tuán)通過發(fā)行REITs實(shí)現(xiàn)西安奧特萊斯項(xiàng)目退出，回收資金將用于新項(xiàng)目并購。

重構(gòu)商業(yè)不動產(chǎn)定價(jià)體系：公開市場的交易價(jià)格和分紅率形成市場化定價(jià)錨，引導(dǎo)資本更理性配置資產(chǎn)。例如，某二線城市購物中心因REITs發(fā)行后二級市場估值低于預(yù)期，倒逼原始權(quán)益人優(yōu)化運(yùn)營策略。

引導(dǎo)長期資本服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)：商業(yè)不動產(chǎn)REITs的高分紅（預(yù)計(jì)年化4%-6%）、低波動特性，契合保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金等長期配置需求。試點(diǎn)初期，約60%的網(wǎng)下認(rèn)購資金來自險(xiǎn)資和銀行理財(cái)。